ApartamentoVenda Online
Rua Conrado Barbosa Souza, 200 · Apto. 202 Bl 02
Fonseca · Niteroi/RJ
área útil
48 m²
dormitórios
2
nº 08555519247941
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 190.000,00
lance mínimo
—
R$ 95.672,34
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo49,6%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSSim
Matrícula10597
Atualizado na Caixa05/09 04:25
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
74
de 100
Vale avançar
Com lance de R$ 95.672 (49,6% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 53.854 em 8 meses — margem de 28,3% sobre a venda de R$ 190.000. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem81
Desconto99
Liquidez60
Jurídico57
premissas
Lance e mercado
−50% da avaliação · R$ 95.672
R$ 3.958/m² · R$ 190.000
Financiamento
R$ 28.702 · 30%
11.5% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 49.190
entrada (30% do lance)R$ 28.702
comissão, ITBI e registroR$ 9.089
reforma e dívidas assumidasR$ 11.400
financiado pela CaixaR$ 66.970
juros no prazo (8 meses)R$ 5.041
Venda
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
quebra do resultado · lance de R$ 95.672
Venda estimadaR$ 190.000
Arremate− R$ 95.672
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 4.784
ITBI (3%)− R$ 2.870
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.435
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 11.400
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamento− R$ 5.041
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 3.544
Corretagem na venda (6%)− R$ 11.400
Lucro líquidoR$ 53.854
Do bolso ao todo
R$ 54.231
Lucro líquido
R$ 53.854
Margem s/ venda
28,3%
ROI anualizado
181,4%
Lance de R$ 95.672 (50% abaixo da avaliação): R$ 49.190 à vista e R$ 54.231 ao todo com carrego e juros, venda estimada em R$ 190.000 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 74/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro