TerrenoVenda Online
R Jornalista Carlos Silva, 0 · Lote 18
Piratininga · Niteroi/RJ
área
481,3 m²
vagas
—
nº 01444419578024
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 312.547,00
lance mínimo
—
R$ 171.756,88
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo45%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSNão
Matrícula43168
Atualizado na Caixa05/09 04:26
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
77
de 100
Vale avançar
Com lance de R$ 171.757 (45% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 71.679 em 8 meses — margem de 22,9% sobre a venda de R$ 312.547. O ponto sensível é o prazo de revenda.
Margem66
Desconto90
Liquidez90
Jurídico71
premissas
Lance e mercado
−45% da avaliação · R$ 171.757
R$ 649/m² · R$ 312.547
Financiamento
R$ 51.527 · 30%
11.5% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 86.597
entrada (30% do lance)R$ 51.527
comissão, ITBI e registroR$ 16.317
reforma e dívidas assumidasR$ 18.753
financiado pela CaixaR$ 120.230
juros no prazo (8 meses)R$ 9.049
Venda
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
quebra do resultado · lance de R$ 171.757
Venda estimadaR$ 312.547
Arremate− R$ 171.757
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 8.588
ITBI (3%)− R$ 5.153
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.576
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 18.753
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamento− R$ 9.049
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 6.239
Corretagem na venda (6%)− R$ 18.753
Lucro líquidoR$ 71.679
Do bolso ao todo
R$ 95.646
Lucro líquido
R$ 71.679
Margem s/ venda
22,9%
ROI anualizado
131,4%
Lance de R$ 171.757 (45% abaixo da avaliação): R$ 86.597 à vista e R$ 95.646 ao todo com carrego e juros, venda estimada em R$ 312.547 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 77/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro