Glossário do leilão de imóveis

Os termos que aparecem no anúncio da Caixa, no edital e na matrícula, explicados em uma frase cada — de alienação fiduciária a valor de avaliação.

Alienação fiduciária: Garantia do financiamento em que o imóvel fica em nome do banco até a quitação. Se o comprador deixa de pagar, o banco consolida a propriedade e leva o imóvel a leilão (Lei 9.514/1997). É a origem da maior parte dos imóveis da Caixa em Leilão SFI.
Arrematação: Ato de vencer o leilão: o lance ou a proposta aceita. Quem arremata é o arrematante.
Avaliação (valor de avaliação): Valor que a Caixa atribui ao imóvel e usa como base do 1º leilão. Serve de referência para o desconto, mas não é o preço de mercado.
Comissão do leiloeiro: Remuneração do leiloeiro oficial, paga pelo arrematante sobre o valor do arremate; no Leilão SFI da Caixa, em geral 5%. Nas vendas online e licitações não há leiloeiro.
Comparáveis: Anúncios de imóveis parecidos (mesmo condomínio, rua ou bairro, área e tipo semelhantes) usados para estimar o valor de mercado de um lote. São preços pedidos, não preços fechados.
Desconto sobre a avaliação: Quanto o lance mínimo fica abaixo do valor de avaliação: 1 − lance mínimo ÷ avaliação. Um lance de R$ 220 mil sobre avaliação de R$ 400 mil é 45% de desconto.
Desocupação: Saída do ocupante do imóvel após a arrematação. Nas vendas da Caixa é responsabilidade do comprador, por acordo ou por ação de imissão na posse.
Edital: Documento que fixa as regras da venda: datas, lance mínimo, forma de pagamento, comissão, quem responde pelos débitos, condições do imóvel. Prevalece sobre o anúncio.
FGTS: Fundo de Garantia do Tempo de Serviço. Pode ser usado como parte do pagamento em imóveis marcados como "aceita FGTS", desde que o comprador atenda às regras do fundo.
Financiamento habitacional: Crédito imobiliário da própria Caixa para pagar o imóvel arrematado, disponível apenas nos lotes marcados como "aceita financiamento" e sujeito à aprovação de crédito.
Imissão na posse: Ação judicial pela qual o novo proprietário obtém a posse do imóvel ocupado. Nos imóveis consolidados por alienação fiduciária a lei prevê rito mais rápido.
ITBI: Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelo município na compra; na maioria das cidades, entre 2% e 3% do valor. Sem ele o registro não é feito.
Lance mínimo: Menor valor aceito para o imóvel na etapa em curso. No 1º leilão é a avaliação; no 2º leilão, a dívida mais despesas; nas demais modalidades, o valor mínimo publicado.
Leilão SFI: Modalidade da Caixa para imóveis retomados por alienação fiduciária, regida pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (Lei 9.514/1997), com duas datas conduzidas por leiloeiro oficial.
Licitação Aberta: Modalidade em que a Caixa recebe propostas até uma data e vende para a maior proposta igual ou superior ao mínimo, sem leiloeiro.
Matrícula do imóvel: Registro do imóvel no cartório de registro de imóveis, com a cadeia de donos, hipotecas, penhoras e outras anotações. É onde se confirma quem é o dono e se há ônus.
Obrigação propter rem: Dívida que acompanha o imóvel, e não a pessoa, como a taxa de condomínio. O comprador pode responder por débitos anteriores se o edital não os atribuir à Caixa.
Ocupado / desocupado: Situação de posse informada no anúncio. "Ocupado" significa que há alguém no imóvel e a desocupação caberá ao comprador; a informação é indicativa e deve ser confirmada.
Propriedade consolidada: Estado do imóvel depois que o banco, por falta de pagamento, transfere a propriedade para si no registro. Só então ele pode ir a leilão.
R$/m²: Preço por metro quadrado, a medida que permite comparar imóveis de tamanhos diferentes. A mediana do R$/m² dos comparáveis, vezes a área do lote, dá o valor de mercado estimado.
Venda Direta Online: Modalidade para imóveis não vendidos nas etapas anteriores: ficam à venda pelo valor mínimo e o primeiro proponente que o cobre leva.
Venda Online: Modalidade em que as propostas são feitas pelo site da Caixa em data marcada e vence a maior; costuma admitir financiamento e FGTS.
Viabilidade: Conta que compara o custo total de aquisição (lance, comissão, ITBI, registro, débitos, desocupação, reforma) com o valor de venda esperado e o prazo, para chegar à margem e ao lance máximo.