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Travessa Vinte e Dois de Outubro, 640
Fonseca · Niteroi/RJ
área útil
61 m²
vagas
—
nº 08062500002375
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 202.000,00
lance mínimo
—
R$ 35.056,47
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo82,6%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Matrícula15634
Atualizado na Caixa05/09 04:25
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
73
de 100
Vale avançar
No cenário de lance mínimo a R$ 35.056 (82,6% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 128.113 em 8 meses — margem de 66,1% sobre a venda de R$ 193.892. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem100
Desconto100
Liquidez27
Jurídico50
premissas
Venda
R$ 201.971 · R$ 3.311/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 193.892
Arremate− R$ 35.056
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 1.753
ITBI (3%)− R$ 1.052
Registro e escritura (1.5%)− R$ 526
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 12.120
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 3.639
Corretagem na venda (6%)− R$ 11.634
Lucro líquidoR$ 128.113
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 123.201
ROI anualizado
565,1%
Acima de R$ 123.201 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 73/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro