TerrenoVenda Online
Estrada Celso Peçanha, 1265 · Lt 12
Pendotiba · Niteroi/RJ
área
1.035 m²
vagas
—
nº 01555524109510
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 500.000,00
lance mínimo
—
R$ 267.137,19
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo46,6%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSNão
Matrícula5195A
Atualizado na Caixa05/09 04:25
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
65
de 100
Avançar com cautela
Com lance de R$ 267.137 (46,6% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 104.760 em 8 meses — margem de 21,8% sobre a venda de R$ 479.909. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem62
Desconto93
Liquidez52
Jurídico57
premissas
Lance
47% abaixo da avaliação · R$ 267.137
Financiamento
R$ 80.141 · 30%
11.5% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 135.519
entrada (30% do lance)R$ 80.141
comissão, ITBI e registroR$ 25.378
reforma e dívidas assumidasR$ 30.000
financiado pela CaixaR$ 186.996
juros no prazo (8 meses)R$ 14.075
Venda
R$ 499.905 · R$ 483/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
quebra do resultado · lance de R$ 267.137
Venda estimada (deságio 4%)R$ 479.909
Arremate− R$ 267.137
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 13.357
ITBI (3%)− R$ 8.014
Registro e escritura (1.5%)− R$ 4.007
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 30.000
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamento− R$ 14.075
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 9.764
Corretagem na venda (6%)− R$ 28.795
Lucro líquidoR$ 104.760
Do bolso ao todo
R$ 149.594
Lucro líquido
R$ 104.760
Margem s/ venda
21,8%
ROI anualizado
121,7%
Lance de R$ 267.137 (47% abaixo da avaliação): R$ 135.519 à vista e R$ 149.594 ao todo com carrego e juros, venda estimada em R$ 479.909 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 65/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro