TerrenoVenda Online
Rua 419
Piratininga · Niteroi/RJ
área
427,5 m²
vagas
—
nº 01444419457081
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 421.153,75
lance mínimo
—
R$ 196.724,04
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo53,3%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSNão
Matrícula43232
Atualizado na Caixa05/09 04:25
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
88
de 100
Vale avançar
Com lance de R$ 196.724 (53,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 137.418 em 8 meses — margem de 32,6% sobre a venda de R$ 421.154. O ponto sensível é o prazo de revenda.
Margem93
Desconto100
Liquidez90
Jurídico71
premissas
Lance e mercado
−53% da avaliação · R$ 196.724
R$ 985/m² · R$ 421.154
Financiamento
R$ 59.017 · 30%
11.5% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 102.975
entrada (30% do lance)R$ 59.017
comissão, ITBI e registroR$ 18.689
reforma e dívidas assumidasR$ 25.269
financiado pela CaixaR$ 137.707
juros no prazo (8 meses)R$ 10.365
Venda
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
quebra do resultado · lance de R$ 196.724
Venda estimadaR$ 421.154
Arremate− R$ 196.724
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 9.836
ITBI (3%)− R$ 5.902
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.951
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 25.269
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamento− R$ 10.365
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 7.419
Corretagem na venda (6%)− R$ 25.269
Lucro líquidoR$ 137.418
Do bolso ao todo
R$ 113.340
Lucro líquido
R$ 137.418
Margem s/ venda
32,6%
ROI anualizado
229,1%
Lance de R$ 196.724 (53% abaixo da avaliação): R$ 102.975 à vista e R$ 113.340 ao todo com carrego e juros, venda estimada em R$ 421.154 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 88/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro