ApartamentoLeilão SFI
Estrada Velha de Marica, 9780 · Apto. 106 Bl 02 Lt 10b
Varzea das Mocas · Niteroi/RJ
área útil
48,24 m²
vagas
—
nº 08444434406768
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 229.297,95
1º leilão
01/09/2026
R$ 301.291,91
2º leilão
08/09/2026
R$ 251.894,25
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-31,4%
Desconto no 2º leilão-9,9%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Edital · item0040/0226 - CPA/RE · 272
Matrícula34042
Atualizado na Caixa06/09 03:51
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
16
de 100
Provável descarte
Com lance de R$ 251.894 (-9,9% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 103.540 em 8 meses — margem de -47% sobre a venda de R$ 220.113. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto0
Liquidez27
Jurídico43
premissas
Lance
-10% abaixo da avaliação · R$ 251.894
Venda
R$ 229.285 · R$ 4.753/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 289.582
arremateR$ 251.894
comissão, ITBI e registroR$ 23.930
reforma e dívidas assumidasR$ 13.758
quebra do resultado · lance de R$ 251.894
Venda estimada (deságio 4%)R$ 220.113
Arremate− R$ 251.894
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 12.595
ITBI (3%)− R$ 7.557
Registro e escritura (1.5%)− R$ 3.778
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 13.758
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 20.865
Corretagem na venda (6%)− R$ 13.207
Lucro líquido− R$ 103.540
Do bolso ao todo
R$ 289.582
Lucro líquido
-R$ 103.540
Margem s/ venda
-47%
ROI anualizado
-48,5%
Lance de R$ 251.894 (-10% abaixo da avaliação): R$ 289.582 à vista, venda estimada em R$ 220.113 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 16/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro