ApartamentoVenda Online
Estrada Velha de Marica, 9780 · Apto. 101 Lt 10b
Varzea das Mocas · Niteroi/RJ
área útil
50 m²
dormitórios
2
nº 08444433524856
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 280.190,00
lance mínimo
—
R$ 171.561,60
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo38,8%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSSim
Matrícula34006
Atualizado na Caixa05/09 04:26
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
57
de 100
Avançar com cautela
Com lance de R$ 171.562 (38,8% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 43.574 em 8 meses — margem de 15,6% sobre a venda de R$ 280.190. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem44
Desconto78
Liquidez60
Jurídico57
premissas
Lance e mercado
−39% da avaliação · R$ 171.562
R$ 5.604/m² · R$ 280.190
Financiamento
R$ 51.469 · 30%
11.5% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 84.578
entrada (30% do lance)R$ 51.469
comissão, ITBI e registroR$ 16.298
reforma e dívidas assumidasR$ 16.811
financiado pela CaixaR$ 120.093
juros no prazo (8 meses)R$ 9.039
Venda
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
quebra do resultado · lance de R$ 171.562
Venda estimadaR$ 280.190
Arremate− R$ 171.562
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 8.578
ITBI (3%)− R$ 5.147
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.573
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 16.811
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamento− R$ 9.039
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 6.094
Corretagem na venda (6%)− R$ 16.811
Lucro líquidoR$ 43.574
Do bolso ao todo
R$ 93.618
Lucro líquido
R$ 43.574
Margem s/ venda
15,6%
ROI anualizado
77,4%
Lance de R$ 171.562 (39% abaixo da avaliação): R$ 84.578 à vista e R$ 93.618 ao todo com carrego e juros, venda estimada em R$ 280.190 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 57/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro