ApartamentoVenda Online
Rua Nove, 200 · Apto. 305 Bl 05
Itaipu · Niteroi/RJ
área útil
46 m²
dormitórios
2
nº 08444403708193
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 144.106,80
lance mínimo
—
R$ 87.973,28
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo39%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Matrícula10824
Atualizado na Caixa05/09 04:26
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
48
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 87.973 (39% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 17.511 em 8 meses — margem de 12,7% sobre a venda de R$ 138.353. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem36
Desconto78
Liquidez35
Jurídico50
premissas
Venda
R$ 144.118 · R$ 3.133/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 138.353
Arremate− R$ 87.973
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 4.399
ITBI (3%)− R$ 2.639
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.320
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 8.646
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 7.564
Corretagem na venda (6%)− R$ 8.301
Lucro líquidoR$ 17.511
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 87.913
ROI anualizado
26%
Acima de R$ 87.913 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 48/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro