ApartamentoVenda Online
Rua Noronha Torrezao, 743 · Apto. 301
Santa Rosa · Niteroi/RJ
área útil
180 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08444401972977
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 357.710,00
lance mínimo
—
R$ 222.274,35
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo37,9%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSSim
Matrícula15017
Atualizado na Caixa06/09 03:51
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
56
de 100
Avançar com cautela
Com lance de R$ 222.274 (37,9% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 51.811 em 8 meses — margem de 14,5% sobre a venda de R$ 357.710. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem41
Desconto76
Liquidez60
Jurídico57
premissas
Lance e mercado
−38% da avaliação · R$ 222.274
R$ 1.987/m² · R$ 357.710
Financiamento
R$ 66.682 · 30%
11.5% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 109.261
entrada (30% do lance)R$ 66.682
comissão, ITBI e registroR$ 21.116
reforma e dívidas assumidasR$ 21.463
financiado pela CaixaR$ 155.592
juros no prazo (8 meses)R$ 11.711
Venda
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
quebra do resultado · lance de R$ 222.274
Venda estimadaR$ 357.710
Arremate− R$ 222.274
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 11.114
ITBI (3%)− R$ 6.668
Registro e escritura (1.5%)− R$ 3.334
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 21.463
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamento− R$ 11.711
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 7.872
Corretagem na venda (6%)− R$ 21.463
Lucro líquidoR$ 51.811
Do bolso ao todo
R$ 120.972
Lucro líquido
R$ 51.811
Margem s/ venda
14,5%
ROI anualizado
70,7%
Lance de R$ 222.274 (38% abaixo da avaliação): R$ 109.261 à vista e R$ 120.972 ao todo com carrego e juros, venda estimada em R$ 357.710 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 56/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro