TerrenoVenda Online
Rua Jose Vergueiro da Cruz (antiga Rua D)
Icarai · Niteroi/RJ
área
403,9 m²
vagas
—
nº 01444419593937
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 350.000,00
lance mínimo
—
R$ 197.681,52
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo43,5%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSNão
Matrícula1149
Atualizado na Caixa05/09 04:26
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
71
de 100
Vale avançar
No cenário de lance mínimo a R$ 197.682 (43,5% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 61.433 em 8 meses — margem de 18,3% sobre a venda de R$ 336.174. O ponto sensível é a margem apertada.
Margem52
Desconto87
Liquidez90
Jurídico71
premissas
Financiamento
Venda
R$ 350.181 · R$ 867/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 336.174
Arremate− R$ 197.682
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 9.884
ITBI (3%)− R$ 5.930
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.965
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 21.000
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 17.109
Corretagem na venda (6%)− R$ 20.170
Lucro líquidoR$ 61.433
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 213.619
ROI anualizado
41,2%
Acima de R$ 213.619 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 71/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro