ApartamentoVenda Online
Rua Doutor Paulo Cesar, 179 · Apto. 601 Vg 06
Icarai · Niteroi/RJ
área útil
103 m²
dormitórios
3 · 1 vaga
nº 01555518585837
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 995.000,00
lance mínimo
—
R$ 618.274,53
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo37,9%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSNão
Matrícula6317
Atualizado na Caixa05/09 04:26
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
54
de 100
Avançar com cautela
Com lance de R$ 618.275 (37,9% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 144.116 em 8 meses — margem de 14,5% sobre a venda de R$ 995.000. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem41
Desconto76
Liquidez52
Jurídico57
premissas
Lance e mercado
−38% da avaliação · R$ 618.275
R$ 9.660/m² · R$ 995.000
Financiamento
R$ 185.483 · 30%
11.5% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 303.919
entrada (30% do lance)R$ 185.483
comissão, ITBI e registroR$ 58.736
reforma e dívidas assumidasR$ 59.700
financiado pela CaixaR$ 432.793
juros no prazo (8 meses)R$ 32.575
Venda
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
quebra do resultado · lance de R$ 618.275
Venda estimadaR$ 995.000
Arremate− R$ 618.275
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 30.914
ITBI (3%)− R$ 18.548
Registro e escritura (1.5%)− R$ 9.274
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 59.700
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamento− R$ 32.575
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 21.898
Corretagem na venda (6%)− R$ 59.700
Lucro líquidoR$ 144.116
Do bolso ao todo
R$ 336.494
Lucro líquido
R$ 144.116
Margem s/ venda
14,5%
ROI anualizado
70,7%
Lance de R$ 618.275 (38% abaixo da avaliação): R$ 303.919 à vista e R$ 336.494 ao todo com carrego e juros, venda estimada em R$ 995.000 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 54/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro