ApartamentoVenda Online
Rua Noronha Torrezao, 742 · Apto. 1004 1004
Santa Rosa · Niteroi/RJ
área útil
80 m²
vagas
—
nº 01444421125570
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 460.000,00
lance mínimo
—
R$ 278.506,35
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo39,5%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSSim
Matrícula7012
Atualizado na Caixa05/09 04:26
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
59
de 100
Avançar com cautela
Com lance de R$ 278.506 (39,5% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 75.247 em 8 meses — margem de 16,4% sobre a venda de R$ 460.000. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem47
Desconto79
Liquidez60
Jurídico57
premissas
Lance e mercado
−39% da avaliação · R$ 278.506
R$ 5.750/m² · R$ 460.000
Financiamento
R$ 83.552 · 30%
11.5% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 137.610
entrada (30% do lance)R$ 83.552
comissão, ITBI e registroR$ 26.458
reforma e dívidas assumidasR$ 27.600
financiado pela CaixaR$ 194.954
juros no prazo (8 meses)R$ 14.674
Venda
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
quebra do resultado · lance de R$ 278.506
Venda estimadaR$ 460.000
Arremate− R$ 278.506
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 13.925
ITBI (3%)− R$ 8.355
Registro e escritura (1.5%)− R$ 4.178
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 27.600
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamento− R$ 14.674
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 9.915
Corretagem na venda (6%)− R$ 27.600
Lucro líquidoR$ 75.247
Do bolso ao todo
R$ 152.284
Lucro líquido
R$ 75.247
Margem s/ venda
16,4%
ROI anualizado
82,6%
Lance de R$ 278.506 (39% abaixo da avaliação): R$ 137.610 à vista e R$ 152.284 ao todo com carrego e juros, venda estimada em R$ 460.000 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 59/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro