ApartamentoVenda Online
Rua Conrado Barbosa Souza, 200 · Apto. 1003 Bl 02
Fonseca · Niteroi/RJ
área útil
48 m²
dormitórios
2
nº 01444414731819
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 218.000,00
lance mínimo
—
R$ 137.214,28
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo37,1%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSSim
Matrícula10662
Atualizado na Caixa05/09 04:26
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
52
de 100
Avançar com cautela
No cenário de lance mínimo a R$ 137.214 (37,1% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 21.640 em 8 meses — margem de 10,3% sobre a venda de R$ 209.295. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem30
Desconto74
Liquidez60
Jurídico57
premissas
Financiamento
Venda
R$ 218.016 · R$ 4.542/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 209.295
Arremate− R$ 137.214
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 6.861
ITBI (3%)− R$ 4.116
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.058
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 13.080
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 11.768
Corretagem na venda (6%)− R$ 12.558
Lucro líquidoR$ 21.640
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 132.991
ROI anualizado
20,5%
Acima de R$ 132.991 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 52/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro