ApartamentoVenda Online
Rua Visconde de Uruguai, 464 · Apto. 203
Centro · Niteroi/RJ
área útil
82 m²
dormitórios
2
nº 01444410045112
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 512.036,27
lance mínimo
—
R$ 326.328,04
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSNão
Matrícula7507
Atualizado na Caixa05/09 04:27
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
49
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 326.328 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 46.025 em 8 meses — margem de 9,4% sobre a venda de R$ 491.528. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem27
Desconto73
Liquidez52
Jurídico57
premissas
Financiamento
Venda
R$ 512.008 · R$ 6.244/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 491.528
Arremate− R$ 326.328
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 16.316
ITBI (3%)− R$ 9.790
Registro e escritura (1.5%)− R$ 4.895
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 30.722
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 27.959
Corretagem na venda (6%)− R$ 29.492
Lucro líquidoR$ 46.025
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 312.324
ROI anualizado
18,3%
Acima de R$ 312.324 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 49/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro