CasaVenda Online
Estrada Washington Luis, 609
Sape · Niteroi/RJ
área útil
229 m²
dormitórios
3
nº 01444407152868
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 698.900,00
lance mínimo
—
R$ 400.877,06
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo42,6%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSSim
Matrícula19812
Atualizado na Caixa05/09 04:26
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
60
de 100
Avançar com cautela
Com lance de R$ 400.877 (42,6% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 114.249 em 8 meses — margem de 17% sobre a venda de R$ 670.952. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem49
Desconto85
Liquidez60
Jurídico57
premissas
Lance
43% abaixo da avaliação · R$ 400.877
Financiamento
R$ 120.263 · 30%
11.5% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 200.280
entrada (30% do lance)R$ 120.263
comissão, ITBI e registroR$ 38.083
reforma e dívidas assumidasR$ 41.934
financiado pela CaixaR$ 280.614
juros no prazo (8 meses)R$ 21.121
Venda
R$ 698.908 · R$ 3.052/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
quebra do resultado · lance de R$ 400.877
Venda estimada (deságio 4%)R$ 670.952
Arremate− R$ 400.877
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 20.044
ITBI (3%)− R$ 12.026
Registro e escritura (1.5%)− R$ 6.013
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 41.934
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamento− R$ 21.121
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 14.430
Corretagem na venda (6%)− R$ 40.257
Lucro líquidoR$ 114.249
Do bolso ao todo
R$ 221.402
Lucro líquido
R$ 114.249
Margem s/ venda
17%
ROI anualizado
86,7%
Lance de R$ 400.877 (43% abaixo da avaliação): R$ 200.280 à vista e R$ 221.402 ao todo com carrego e juros, venda estimada em R$ 670.952 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 60/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro