ApartamentoVenda Online
Rua Jornalista Moacir Padilha, 70 · Apto. 301 Bl 03 Ed Camboinhas
Centro · Niteroi/RJ
área útil
94 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 01444405687454
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 822.000,00
lance mínimo
—
R$ 523.872,35
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSSim
Matrícula15796
Atualizado na Caixa05/09 04:27
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
50
de 100
Avançar com cautela
Com lance de R$ 523.872 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 72.776 em 8 meses — margem de 9,2% sobre a venda de R$ 789.149. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem26
Desconto73
Liquidez60
Jurídico57
premissas
Lance
36% abaixo da avaliação · R$ 523.872
Financiamento
R$ 157.162 · 30%
11.5% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 256.249
entrada (30% do lance)R$ 157.162
comissão, ITBI e registroR$ 49.768
reforma e dívidas assumidasR$ 49.320
financiado pela CaixaR$ 366.710
juros no prazo (8 meses)R$ 27.601
Venda
R$ 822.030 · R$ 8.745/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
quebra do resultado · lance de R$ 523.872
Venda estimada (deságio 4%)R$ 789.149
Arremate− R$ 523.872
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 26.194
ITBI (3%)− R$ 15.716
Registro e escritura (1.5%)− R$ 7.858
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 49.320
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamento− R$ 27.601
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 18.463
Corretagem na venda (6%)− R$ 47.349
Lucro líquidoR$ 72.776
Do bolso ao todo
R$ 283.851
Lucro líquido
R$ 72.776
Margem s/ venda
9,2%
ROI anualizado
40,8%
Lance de R$ 523.872 (36% abaixo da avaliação): R$ 256.249 à vista e R$ 283.851 ao todo com carrego e juros, venda estimada em R$ 789.149 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 50/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro