TerrenoVenda Online
Rua Manduca de Oliveira
Pendotiba · Niteroi/RJ
área
1.024 m²
vagas
—
nº 01444404875389
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 540.026,00
lance mínimo
—
R$ 344.166,29
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSNão
Matrícula27893
Atualizado na Caixa06/09 03:51
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
56
de 100
Avançar com cautela
Com lance de R$ 344.166 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 68.098 em 8 meses — margem de 12,6% sobre a venda de R$ 540.026. O ponto sensível é a margem apertada.
Margem36
Desconto73
Liquidez62
Jurídico64
premissas
Lance e mercado
−36% da avaliação · R$ 344.166
R$ 527/m² · R$ 540.026
Financiamento
R$ 103.250 · 30%
11.5% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 168.347
entrada (30% do lance)R$ 103.250
comissão, ITBI e registroR$ 32.696
reforma e dívidas assumidasR$ 32.402
financiado pela CaixaR$ 240.916
juros no prazo (8 meses)R$ 18.133
Venda
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
quebra do resultado · lance de R$ 344.166
Venda estimadaR$ 540.026
Arremate− R$ 344.166
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 17.208
ITBI (3%)− R$ 10.325
Registro e escritura (1.5%)− R$ 5.162
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 32.402
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamento− R$ 18.133
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 12.130
Corretagem na venda (6%)− R$ 32.402
Lucro líquidoR$ 68.098
Do bolso ao todo
R$ 186.480
Lucro líquido
R$ 68.098
Margem s/ venda
12,6%
ROI anualizado
59,5%
Lance de R$ 344.166 (36% abaixo da avaliação): R$ 168.347 à vista e R$ 186.480 ao todo com carrego e juros, venda estimada em R$ 540.026 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 56/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro