ApartamentoVenda Online
Rua Noronha Torrezao, 335 · Apto. 1401 Bl 02
Santa Rosa · Niteroi/RJ
área útil
0,01 m²
vagas
1
nº 01444403164179
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 285.000,00
lance mínimo
—
R$ 181.634,58
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSSim
Matrícula10767
Atualizado na Caixa06/09 03:51
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
50
de 100
Avançar com cautela
No cenário de lance mínimo a R$ 181.635 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 25.632 em 8 meses — margem de 9,4% sobre a venda de R$ 273.600. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem27
Desconto73
Liquidez60
Jurídico57
premissas
Financiamento
Venda
R$ 285.000 · R$ 28.500.000/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 273.600
Arremate− R$ 181.635
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 9.082
ITBI (3%)− R$ 5.449
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.725
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 17.100
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 15.562
Corretagem na venda (6%)− R$ 16.416
Lucro líquidoR$ 25.632
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 173.850
ROI anualizado
18,3%
Acima de R$ 173.850 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 50/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro