CasaVenda Online
Rua Desembargador Felicio Panza, 45 · Casa
Santa Rosa · Niteroi/RJ
área útil
452 m²
dormitórios
6 · 1 vaga
nº 00000010279834
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 1.335.000,00
lance mínimo
—
R$ 829.544,22
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo37,9%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSNão
Matrícula281
Atualizado na Caixa05/09 04:26
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
51
de 100
Avançar com cautela
No cenário de lance mínimo a R$ 829.544 (37,9% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 145.222 em 8 meses — margem de 11,3% sobre a venda de R$ 1.281.800. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem32
Desconto76
Liquidez52
Jurídico57
premissas
Financiamento
Venda
R$ 1.335.208 · R$ 2.954/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 1.281.800
Arremate− R$ 829.544
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 41.477
ITBI (3%)− R$ 24.886
Registro e escritura (1.5%)− R$ 12.443
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 80.100
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 71.219
Corretagem na venda (6%)− R$ 76.908
Lucro líquidoR$ 145.222
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 814.487
ROI anualizado
22,8%
Acima de R$ 814.487 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 51/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro