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Avenida Berna, 4155 · Cs 07 Parte Lt 11r Qd 01
Vila Central · Queimados/RJ
área útil
52,22 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08444429422394
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 203.000,00
lance mínimo
—
R$ 116.561,14
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo42,6%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Matrícula13363
Atualizado na Caixa07/09 03:55
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
54
de 100
Avançar com cautela
No cenário de lance mínimo a R$ 116.561 (42,6% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 33.280 em 8 meses — margem de 17,1% sobre a venda de R$ 194.860. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem49
Desconto85
Liquidez35
Jurídico50
premissas
Venda
R$ 202.979 · R$ 3.887/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 194.860
Arremate− R$ 116.561
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 5.828
ITBI (3%)− R$ 3.497
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.748
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 12.180
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 10.074
Corretagem na venda (6%)− R$ 11.692
Lucro líquidoR$ 33.280
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 123.816
ROI anualizado
37,8%
Acima de R$ 123.816 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 54/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro