CasaLicitação Aberta
Rua Luiza Carvalho Antiga Rua Play Ground, 02 · Cs 02 Lt 02 Bl X
Centro · Nova Friburgo/RJ
área útil
98,88 m²
dormitórios
3
nº 08162370012356
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 149.000,00
lance mínimo
15/09/2026
R$ 90.960,45
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo39%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Edital · item0031/0326 - CPVE/RE · 259
Matrícula7173
Atualizado na Caixa06/09 03:52
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
48
de 100
Provável descarte
Com lance de R$ 90.960 (39% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 23.698 em 8 meses — margem de 15,9% sobre a venda de R$ 149.000. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem45
Desconto78
Liquidez27
Jurídico43
premissas
Lance e mercado
−39% da avaliação · R$ 90.960
R$ 1.507/m² · R$ 149.000
Venda
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 108.541
arremateR$ 90.960
comissão, ITBI e registroR$ 8.641
reforma e dívidas assumidasR$ 8.940
quebra do resultado · lance de R$ 90.960
Venda estimadaR$ 149.000
Arremate− R$ 90.960
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 4.548
ITBI (3%)− R$ 2.729
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.364
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 8.940
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 7.820
Corretagem na venda (6%)− R$ 8.940
Lucro líquidoR$ 23.698
Do bolso ao todo
R$ 108.541
Lucro líquido
R$ 23.698
Margem s/ venda
15,9%
ROI anualizado
34,5%
Lance de R$ 90.960 (39% abaixo da avaliação): R$ 108.541 à vista, venda estimada em R$ 149.000 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 48/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro