ApartamentoVenda Online
Rua Xucuru, 47 · Apto. 102 .
Conselheiro Paulino · Nova Friburgo/RJ
área útil
45 m²
dormitórios
2
nº 01444412652784
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 173.000,00
lance mínimo
—
R$ 92.722,06
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo46,4%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Matrícula9392
Atualizado na Caixa06/09 03:52
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
60
de 100
Avançar com cautela
No cenário de lance mínimo a R$ 92.722 (46,4% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 36.123 em 8 meses — margem de 21,8% sobre a venda de R$ 166.061. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem62
Desconto93
Liquidez35
Jurídico50
premissas
Venda
R$ 172.980 · R$ 3.844/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 166.061
Arremate− R$ 92.722
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 4.636
ITBI (3%)− R$ 2.782
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.391
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 10.380
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 8.063
Corretagem na venda (6%)− R$ 9.964
Lucro líquidoR$ 36.123
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 105.517
ROI anualizado
52,1%
Acima de R$ 105.517 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 60/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro