ApartamentoVenda Online
Rua Roldao Goncalves, 985 · Apto. 101
Nilopolis · Nilopolis/RJ
área útil
120,52 m²
dormitórios
2
nº 01444419496095
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 293.000,00
lance mínimo
—
R$ 161.015,03
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo45%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSSim
Matrícula5204
Atualizado na Caixa05/09 04:25
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
67
de 100
Avançar com cautela
Com lance de R$ 161.015 (45% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 67.196 em 8 meses — margem de 22,9% sobre a venda de R$ 293.000. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem66
Desconto90
Liquidez60
Jurídico57
premissas
Lance e mercado
−45% da avaliação · R$ 161.015
R$ 2.431/m² · R$ 293.000
Financiamento
R$ 48.305 · 30%
11.5% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 81.181
entrada (30% do lance)R$ 48.305
comissão, ITBI e registroR$ 15.296
reforma e dívidas assumidasR$ 17.580
financiado pela CaixaR$ 112.711
juros no prazo (8 meses)R$ 8.483
Venda
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
quebra do resultado · lance de R$ 161.015
Venda estimadaR$ 293.000
Arremate− R$ 161.015
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 8.051
ITBI (3%)− R$ 4.830
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.415
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 17.580
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamento− R$ 8.483
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 5.849
Corretagem na venda (6%)− R$ 17.580
Lucro líquidoR$ 67.196
Do bolso ao todo
R$ 89.664
Lucro líquido
R$ 67.196
Margem s/ venda
22,9%
ROI anualizado
131,4%
Lance de R$ 161.015 (45% abaixo da avaliação): R$ 81.181 à vista e R$ 89.664 ao todo com carrego e juros, venda estimada em R$ 293.000 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 67/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro