ApartamentoVenda Online
Avenida Presidente Vargas, 415 · /445 Apto. 401 Bl 10b
Parque Pecuaria · Campos dos Goytacazes/RJ
área útil
41,85 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787714716093
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 185.000,00
lance mínimo
—
R$ 106.225,67
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo42,6%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Matrícula12756
Atualizado na Caixa04/09 17:00
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
54
de 100
Avançar com cautela
No cenário de lance mínimo a R$ 106.226 (42,6% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 30.363 em 8 meses — margem de 17,1% sobre a venda de R$ 177.618. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem49
Desconto85
Liquidez35
Jurídico50
premissas
Venda
R$ 185.019 · R$ 4.421/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 177.618
Arremate− R$ 106.226
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 5.311
ITBI (3%)− R$ 3.187
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.593
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 11.100
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 9.180
Corretagem na venda (6%)− R$ 10.657
Lucro líquidoR$ 30.363
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 112.862
ROI anualizado
37,8%
Acima de R$ 112.862 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 54/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro