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Rua Escrivã Maria José Neves, 143 · Lote 04
Goytacazes · Campos dos Goytacazes/RJ
área útil
51,4 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787708586132
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 160.000,00
lance mínimo
—
R$ 75.852,11
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo52,6%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSSim
Matrícula14055
Atualizado na Caixa04/09 16:59
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
76
de 100
Vale avançar
No cenário de lance mínimo a R$ 75.852 (52,6% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 45.057 em 8 meses — margem de 29,3% sobre a venda de R$ 153.608. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem84
Desconto100
Liquidez60
Jurídico57
premissas
Financiamento
Venda
R$ 160.008 · R$ 3.113/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 153.608
Arremate− R$ 75.852
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 3.793
ITBI (3%)− R$ 2.276
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.138
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 9.600
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 6.676
Corretagem na venda (6%)− R$ 9.216
Lucro líquidoR$ 45.057
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 97.605
ROI anualizado
81,2%
Acima de R$ 97.605 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 76/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro