ApartamentoVenda Online
Rua Joao Maria da Fonseca, 185 · Apto. 104 Bloco Vg 212
Passo das Pedras · Gravatai/RS
área útil
41,14 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787700797304
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 236.000,00
lance mínimo
—
R$ 108.377,89
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo54,1%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSNão
Matrícula110657
Atualizado na Caixa06/09 04:21
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
87
de 100
Vale avançar
No cenário de lance mínimo a R$ 108.378 (54,1% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 70.580 em 8 meses — margem de 31,2% sobre a venda de R$ 226.579. O ponto sensível é o prazo de revenda.
Margem89
Desconto100
Liquidez90
Jurídico71
premissas
Financiamento
Venda
R$ 236.020 · R$ 5.737/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 226.579
Arremate− R$ 108.378
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 5.419
ITBI (3%)− R$ 3.251
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.626
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 14.160
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 9.571
Corretagem na venda (6%)− R$ 13.595
Lucro líquidoR$ 70.580
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 143.973
ROI anualizado
89,5%
Acima de R$ 143.973 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 87/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro