CasaLicitação Aberta
Estrada Municipal Antonio Alem Bergara
Piabeta (inhomirim) · Mage/RJ
área útil
51,37 m²
dormitórios
2
nº 08555538835209
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 169.546,68
lance mínimo
15/09/2026
R$ 100.472,45
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo40,7%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0031/0326 - CPVE/RE · 251
Matrícula44870
Atualizado na Caixa05/09 04:19
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
49
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 100.472 (40,7% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 24.126 em 8 meses — margem de 14,8% sobre a venda de R$ 162.740. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem42
Desconto81
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 169.521 · R$ 3.300/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 162.740
Arremate− R$ 100.472
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 5.024
ITBI (3%)− R$ 3.014
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.507
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 10.173
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 8.660
Corretagem na venda (6%)− R$ 9.764
Lucro líquidoR$ 24.126
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 103.407
ROI anualizado
31,6%
Acima de R$ 103.407 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 49/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro