ApartamentoLeilão SFI
Avenida Desembargador Antonio Jose Miguel Feu Rosa, 395 · Apto. 402 Bl.19 Ap402
Praia da Baleia · Serra/ES
área útil
42,47 m²
vagas
1
nº 08787718113130
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 210.384,00
1º leilão
01/09/2026
R$ 243.184,73
2º leilão
08/09/2026
R$ 198.321,41
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-15,6%
Desconto no 2º leilão5,7%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0040/0226 - CPA/RE · 70
Matrícula102929
Atualizado na Caixa04/09 15:55
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
31
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 198.321 (5,7% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 56.479 em 8 meses — margem de -28% sobre a venda de R$ 201.981. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto11
Liquidez73
Jurídico57
premissas
Venda
R$ 210.396 · R$ 4.954/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 201.981
Arremate− R$ 198.321
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 9.916
ITBI (3%)− R$ 5.950
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.975
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 12.623
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 16.556
Corretagem na venda (6%)− R$ 12.119
Lucro líquido− R$ 56.479
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 128.342
ROI anualizado
-34,5%
Acima de R$ 128.342 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 31/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro