ApartamentoLeilão SFI
Avenida Desembargador Antonio Jose Migue, 395 · Apto. 302 Bl 19
Praia da Baleia · Serra/ES
área útil
42,47 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787717950283
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 226.000,00
1º leilão
01/09/2026
R$ 226.000,00
2º leilão
08/09/2026
R$ 197.542,63
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão12,6%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0040/0226 - CPA/RE · 69
Matrícula102925
Atualizado na Caixa04/09 15:55
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
34
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 197.543 (12,6% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 42.504 em 8 meses — margem de -19,6% sobre a venda de R$ 216.944. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto25
Liquidez73
Jurídico57
premissas
Venda
R$ 225.983 · R$ 5.321/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 216.944
Arremate− R$ 197.543
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 9.877
ITBI (3%)− R$ 5.926
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.963
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 13.560
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 16.562
Corretagem na venda (6%)− R$ 13.017
Lucro líquido− R$ 42.504
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 137.849
ROI anualizado
-26,4%
Acima de R$ 137.849 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 34/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro