ApartamentoLicitação Aberta
Rua Doutora Aparecida Fernandes de Jesus, 391 · Apto. 23 Bloco 16
Jardim Pretropolis · Cotia/SP
área útil
38,72 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08555538880719
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 187.000,00
lance mínimo
24/09/2026
R$ 113.025,32
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo39,6%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Edital · item0034/0326 - CPVE/RE · 398
Matrícula133338
Atualizado na Caixa05/09 04:53
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
45
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 113.025 (39,6% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 24.056 em 8 meses — margem de 13,4% sobre a venda de R$ 179.537. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem38
Desconto79
Liquidez27
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 187.018 · R$ 4.830/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 179.537
Arremate− R$ 113.025
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 5.651
ITBI (3%)− R$ 3.391
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.695
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 11.220
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 9.726
Corretagem na venda (6%)− R$ 10.772
Lucro líquidoR$ 24.056
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 114.082
ROI anualizado
27,9%
Acima de R$ 114.082 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 45/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro