CasaLicitação Aberta
Rua Mokishe Takaoka
Ribeira · Cachoeiras de Macacu/RJ
área útil
68,95 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08444411838424
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 181.000,00
lance mínimo
15/09/2026
R$ 107.259,62
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo40,7%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0031/0326 - CPVE/RE · 235
Matrícula7045
Atualizado na Caixa04/09 16:58
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
49
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 107.260 (40,7% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 25.775 em 8 meses — margem de 14,8% sobre a venda de R$ 173.754. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem42
Desconto81
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 180.994 · R$ 2.625/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 173.754
Arremate− R$ 107.260
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 5.363
ITBI (3%)− R$ 3.218
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.609
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 10.860
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 9.245
Corretagem na venda (6%)− R$ 10.425
Lucro líquidoR$ 25.775
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 110.406
ROI anualizado
31,6%
Acima de R$ 110.406 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 49/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro