ApartamentoVenda Online
Rua Tenente Aldir Soares Adriano, 318 · Apto. 101
Cruzeiro do Sul · Mesquita/RJ
área útil
74,53 m²
dormitórios
3
nº 01444409467394
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 268.000,00
lance mínimo
—
R$ 162.260,21
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo39,5%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Matrícula24479
Atualizado na Caixa05/09 04:24
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
47
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 162.260 (39,5% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 34.137 em 8 meses — margem de 13,3% sobre a venda de R$ 257.289. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem38
Desconto79
Liquidez27
Jurídico50
premissas
Venda
R$ 268.010 · R$ 3.596/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 257.289
Arremate− R$ 162.260
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 8.113
ITBI (3%)− R$ 4.868
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.434
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 16.080
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 13.960
Corretagem na venda (6%)− R$ 15.437
Lucro líquidoR$ 34.137
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 163.487
ROI anualizado
27,6%
Acima de R$ 163.487 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 47/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro