ApartamentoLeilão SFI
Rua Doutor Ricardo Bartelega, 299 · Apto. 502 Bloco 5
Atlantica · Rio das Ostras/RJ
área útil
41,93 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787709722528
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 202.000,00
1º leilão
01/09/2026
R$ 202.000,00
2º leilão
08/09/2026
R$ 174.489,29
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão13,6%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0040/0226 - CPA/RE · 282
Matrícula38345
Atualizado na Caixa07/09 03:56
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
34
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 174.489 (13,6% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 35.524 em 8 meses — margem de -18,3% sobre a venda de R$ 193.938. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto27
Liquidez73
Jurídico57
premissas
Venda
R$ 202.019 · R$ 4.818/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 193.938
Arremate− R$ 174.489
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 8.724
ITBI (3%)− R$ 5.235
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.617
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 12.120
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 14.640
Corretagem na venda (6%)− R$ 11.636
Lucro líquido− R$ 35.524
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 123.232
ROI anualizado
-25%
Acima de R$ 123.232 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 34/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro