TerrenoVenda Online
Rua Projetada 4
Loteamento Extensao do Serramar · Rio das Ostras/RJ
área
482,87 m²
vagas
—
nº 01444406015158
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 156.500,00
lance mínimo
—
R$ 96.655,09
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo38,2%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Matrícula18783
Atualizado na Caixa07/09 03:56
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
45
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 96.655 (38,2% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 17.651 em 8 meses — margem de 11,8% sobre a venda de R$ 150.192. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem34
Desconto76
Liquidez27
Jurídico50
premissas
Venda
R$ 156.450 · R$ 324/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 150.192
Arremate− R$ 96.655
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 4.833
ITBI (3%)− R$ 2.900
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.450
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 9.390
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 8.302
Corretagem na venda (6%)− R$ 9.012
Lucro líquidoR$ 17.651
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 95.432
ROI anualizado
23,8%
Acima de R$ 95.432 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 45/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro