ApartamentoLicitação Aberta
Rua Marcelino Fernandez, 680 · Apto. 102 Bl 01
Vila Monte Belo · Itaquaquecetuba/SP
área útil
45,8 m²
dormitórios
2
nº 08787709141789
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 240.000,00
lance mínimo
17/09/2026
R$ 146.953,08
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo38,8%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0032/0326 - CPVE/RE · 359
Matrícula8991
Atualizado na Caixa06/09 04:35
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
46
de 100
Provável descarte
No cenário de lance mínimo a R$ 146.953 (38,8% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 28.624 em 8 meses — margem de 12,4% sobre a venda de R$ 230.392. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem35
Desconto78
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 239.992 · R$ 5.240/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 230.392
Arremate− R$ 146.953
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 7.348
ITBI (3%)− R$ 4.409
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.204
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 14.400
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 12.631
Corretagem na venda (6%)− R$ 13.824
Lucro líquidoR$ 28.624
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 146.395
ROI anualizado
25,5%
Acima de R$ 146.395 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 46/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro