ApartamentoVenda Online
Rua Papa Joao Xxiii, 673 · Apto. 403 Bl 03 Qd 05
Vila Cachoeirinha · Cachoeirinha/RS
área útil
83,63 m²
dormitórios
2
nº 08444406146323
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 271.195,94
lance mínimo
—
R$ 172.837,05
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSSim
Matrícula46558
Atualizado na Caixa04/09 17:23
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
50
de 100
Avançar com cautela
No cenário de lance mínimo a R$ 172.837 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 24.405 em 8 meses — margem de 9,4% sobre a venda de R$ 260.364. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem27
Desconto73
Liquidez60
Jurídico57
premissas
Financiamento
Venda
R$ 271.212 · R$ 3.243/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 260.364
Arremate− R$ 172.837
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 8.642
ITBI (3%)− R$ 5.185
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.593
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 16.272
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 14.808
Corretagem na venda (6%)− R$ 15.622
Lucro líquidoR$ 24.405
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 165.440
ROI anualizado
18,3%
Acima de R$ 165.440 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 50/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro