ApartamentoLeilão SFI
Rua Nespeiras, 23 · Apto. 201
Floresta Encantada · Esmeraldas/MG
área útil
72,25 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08444404764402
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 67.000,00
1º leilão
01/09/2026
R$ 129.468,54
2º leilão
08/09/2026
R$ 185.074,98
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-93,2%
Desconto no 2º leilão-176,2%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0040/0226 - CPA/RE · 128
Matrícula42080
Atualizado na Caixa06/09 03:28
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
18
de 100
Provável descarte
Com lance de R$ 129.469 (-93,2% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 93.313 em 8 meses — margem de -139,3% sobre a venda de R$ 67.000. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto0
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Lance e mercado
−-93% da avaliação · R$ 129.469
R$ 927/m² · R$ 67.000
Venda
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 145.789
arremateR$ 129.469
comissão, ITBI e registroR$ 12.300
reforma e dívidas assumidasR$ 4.020
quebra do resultado · lance de R$ 129.469
Venda estimadaR$ 67.000
Arremate− R$ 129.469
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 6.473
ITBI (3%)− R$ 3.884
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.942
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 4.020
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 10.504
Corretagem na venda (6%)− R$ 4.020
Lucro líquido− R$ 93.313
Do bolso ao todo
R$ 145.789
Lucro líquido
-R$ 93.313
Margem s/ venda
-139,3%
ROI anualizado
-78,4%
Lance de R$ 129.469 (-93% abaixo da avaliação): R$ 145.789 à vista, venda estimada em R$ 67.000 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 18/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro