ApartamentoLeilão SFI
Rua Joao Guimaraes Rosa, 1151 · Apto. Ap 201 2° Pavimento Bl 05
Sao Pedro · Esmeraldas/MG
área útil
44,7 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787707148255
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 120.000,00
1º leilão
01/09/2026
R$ 124.819,32
2º leilão
08/09/2026
R$ 111.955,50
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-4%
Desconto no 2º leilão6,7%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0040/0226 - CPA/RE · 129
Matrícula56454
Atualizado na Caixa06/09 03:28
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
20
de 100
Provável descarte
Com lance de R$ 111.956 (6,7% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 30.838 em 8 meses — margem de -26,8% sobre a venda de R$ 115.219. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto13
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Lance
7% abaixo da avaliação · R$ 111.956
Venda
R$ 120.020 · R$ 2.685/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 129.792
arremateR$ 111.956
comissão, ITBI e registroR$ 10.636
reforma e dívidas assumidasR$ 7.200
quebra do resultado · lance de R$ 111.956
Venda estimada (deságio 4%)R$ 115.219
Arremate− R$ 111.956
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 5.598
ITBI (3%)− R$ 3.359
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.679
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 7.200
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 9.352
Corretagem na venda (6%)− R$ 6.913
Lucro líquido− R$ 30.838
Do bolso ao todo
R$ 129.792
Lucro líquido
-R$ 30.838
Margem s/ venda
-26,8%
ROI anualizado
-33,4%
Lance de R$ 111.956 (7% abaixo da avaliação): R$ 129.792 à vista, venda estimada em R$ 115.219 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 20/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro