TerrenoVenda Online
Rua Tres
Vale das Esmeraldas 3 (melo Viana) · Esmeraldas/MG
área
2.008 m²
vagas
—
nº 01555526764915
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 370.000,00
lance mínimo
—
R$ 235.806,29
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSNão
Matrícula37899
Atualizado na Caixa06/09 03:28
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
59
de 100
Avançar com cautela
No cenário de lance mínimo a R$ 235.806 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 32.800 em 8 meses — margem de 9,2% sobre a venda de R$ 354.693. O ponto sensível é a margem apertada.
Margem26
Desconto73
Liquidez90
Jurídico71
premissas
Financiamento
Venda
R$ 369.472 · R$ 184/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · Lance mínimo
Venda estimada (deságio 4%)R$ 354.693
Arremate− R$ 235.806
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 11.790
ITBI (3%)− R$ 7.074
Registro e escritura (1.5%)− R$ 3.537
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 22.200
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 20.204
Corretagem na venda (6%)− R$ 21.282
Lucro líquidoR$ 32.800
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 225.353
ROI anualizado
18%
Acima de R$ 225.353 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 59/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro