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Rua Sao Marcos
Citrolandia · Guapimirim/RJ
área útil
108 m²
dormitórios
2
nº 01444403048055
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 258.100,00
lance mínimo
—
R$ 164.490,82
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSNão
Matrícula403
Atualizado na Caixa04/09 17:07
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
48
de 100
Provável descarte
Com lance de R$ 164.491 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 22.860 em 8 meses — margem de 9,2% sobre a venda de R$ 247.795. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem26
Desconto73
Liquidez52
Jurídico57
premissas
Lance
36% abaixo da avaliação · R$ 164.491
Financiamento
R$ 49.347 · 30%
11.5% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 80.460
entrada (30% do lance)R$ 49.347
comissão, ITBI e registroR$ 15.627
reforma e dívidas assumidasR$ 15.486
financiado pela CaixaR$ 115.144
juros no prazo (8 meses)R$ 8.667
Venda
R$ 258.120 · R$ 2.390/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
quebra do resultado · lance de R$ 164.491
Venda estimada (deságio 4%)R$ 247.795
Arremate− R$ 164.491
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 8.225
ITBI (3%)− R$ 4.935
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.467
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 15.486
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamento− R$ 8.667
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 5.797
Corretagem na venda (6%)− R$ 14.868
Lucro líquidoR$ 22.860
Do bolso ao todo
R$ 89.127
Lucro líquido
R$ 22.860
Margem s/ venda
9,2%
ROI anualizado
40,8%
Lance de R$ 164.491 (36% abaixo da avaliação): R$ 80.460 à vista e R$ 89.127 ao todo com carrego e juros, venda estimada em R$ 247.795 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 48/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro