CasaLeilão SFI
Rua da Saude, 95 · Qd 33 Lt 07 Cs 01
Nossa Senhora do Sion · Itanhaem/SP
área útil
49,73 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08444401484069
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 184.800,00
1º leilão
01/09/2026
R$ 184.800,00
2º leilão
08/09/2026
R$ 110.880,00
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão40%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0040/0226 - CPA/RE · 480
Matrícula226767
Atualizado na Caixa06/09 04:34
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
48
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 110.880 (40% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 24.712 em 8 meses — margem de 13,9% sobre a venda de R$ 177.405. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem40
Desconto80
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 184.797 · R$ 3.716/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 177.405
Arremate− R$ 110.880
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 5.544
ITBI (3%)− R$ 3.326
Registro e escritura (1.5%)− R$ 1.663
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 11.088
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 9.547
Corretagem na venda (6%)− R$ 10.644
Lucro líquidoR$ 24.712
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 112.726
ROI anualizado
29,2%
Acima de R$ 112.726 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 48/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro