TerrenoLicitação Aberta
Estrada da Mata (ant Rua da Mata)
Araras · Petropolis/RJ
área
3.465 m²
vagas
—
nº 01444415196585
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 428.695,34
lance mínimo
08/09/2026
R$ 273.213,67
2º leilão
—
—
Situação de ocupação
Desconto no lance mínimo36,3%
Aceita financiamentoSim
Aceita FGTSNão
Edital · item0029/0326 - CPVE/RE · 248
Matrícula23746
Atualizado na Caixa07/09 03:53
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
61
de 100
Avançar com cautela
Com lance de R$ 273.214 (36,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 54.059 em 8 meses — margem de 12,6% sobre a venda de R$ 428.695. O ponto sensível é a margem apertada.
Margem36
Desconto73
Liquidez90
Jurídico64
premissas
Lance e mercado
−36% da avaliação · R$ 273.214
R$ 124/m² · R$ 428.695
Financiamento
R$ 81.964 · 30%
11.5% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 133.641
entrada (30% do lance)R$ 81.964
comissão, ITBI e registroR$ 25.955
reforma e dívidas assumidasR$ 25.722
financiado pela CaixaR$ 191.250
juros no prazo (8 meses)R$ 14.395
Venda
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
quebra do resultado · lance de R$ 273.214
Venda estimadaR$ 428.695
Arremate− R$ 273.214
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 13.661
ITBI (3%)− R$ 8.196
Registro e escritura (1.5%)− R$ 4.098
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 25.722
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamento− R$ 14.395
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 9.629
Corretagem na venda (6%)− R$ 25.722
Lucro líquidoR$ 54.059
Do bolso ao todo
R$ 148.036
Lucro líquido
R$ 54.059
Margem s/ venda
12,6%
ROI anualizado
59,5%
Lance de R$ 273.214 (36% abaixo da avaliação): R$ 133.641 à vista e R$ 148.036 ao todo com carrego e juros, venda estimada em R$ 428.695 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 61/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro