ApartamentoLeilão SFI
Rua Fogaca da Cruz, 632 · Apto. 203 Bl 06
Natal · Gravatai/RS
área útil
38,4 m²
vagas
1
nº 08787724992913
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 225.000,00
1º leilão
02/10/2026
R$ 237.348,48
2º leilão
08/10/2026
R$ 204.230,08
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-5,5%
Desconto no 2º leilão9,2%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0045/0226 - CPA/RE · 349
Matrícula128662
Atualizado na Caixa06/09 04:21
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
21
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 204.230 (9,2% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 51.190 em 8 meses — margem de -23,7% sobre a venda de R$ 215.986. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto18
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 224.986 · R$ 5.859/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 215.986
Arremate− R$ 204.230
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 10.212
ITBI (3%)− R$ 6.127
Registro e escritura (1.5%)− R$ 3.063
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 13.500
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 17.086
Corretagem na venda (6%)− R$ 12.959
Lucro líquido− R$ 51.190
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 137.241
ROI anualizado
-30,6%
Acima de R$ 137.241 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 21/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro