ApartamentoLeilão SFI
Avenida Dom Pedro Ii, 2455 · Apto. E174 17º Pavimento Bloco e
Vila Sao Paulo · Ferraz de Vasconcelos/SP
área útil
40,84 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787722224510
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 245.000,00
1º leilão
14/10/2026
R$ 266.849,34
2º leilão
20/10/2026
R$ 221.446,64
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-8,9%
Desconto no 2º leilão9,6%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0048/0226 - CPA/RE · 448
Matrícula98151
Atualizado na Caixa06/09 04:30
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
22
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 221.447 (9,6% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 54.627 em 8 meses — margem de -23,2% sobre a venda de R$ 235.199. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto19
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 244.999 · R$ 5.999/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 235.199
Arremate− R$ 221.447
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 11.072
ITBI (3%)− R$ 6.643
Registro e escritura (1.5%)− R$ 3.322
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 14.700
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 18.530
Corretagem na venda (6%)− R$ 14.112
Lucro líquido− R$ 54.627
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 149.449
ROI anualizado
-30,1%
Acima de R$ 149.449 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 22/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro