ApartamentoLeilão SFI
Avenida Doutor Severino Tostes Meirelles, 1750 · Apto. 11b Torre 07
Sao Miguel · Franca/SP
área útil
45,99 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787722131481
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 153.089,20
1º leilão
14/10/2026
R$ 230.521,30
2º leilão
20/10/2026
R$ 202.148,54
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-50,6%
Desconto no 2º leilão-32%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0048/0226 - CPA/RE · 464
Matrícula102029
Atualizado na Caixa06/09 04:31
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
18
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 202.149 (-32% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 108.990 em 8 meses — margem de -74,2% sobre a venda de R$ 146.977. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto0
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 153.101 · R$ 3.329/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 146.977
Arremate− R$ 202.149
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 10.107
ITBI (3%)− R$ 6.064
Registro e escritura (1.5%)− R$ 3.032
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 9.185
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 16.610
Corretagem na venda (6%)− R$ 8.819
Lucro líquido− R$ 108.990
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 93.392
ROI anualizado
-61,7%
Acima de R$ 93.392 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 18/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro