ApartamentoLeilão SFI
Rua Gemiro Pessuto, 104 · Apto. 321 Bl F Vg 11
Nossa Senhora das Gracas · Caxias do Sul/RS
área útil
47,5 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787720556809
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 195.000,00
1º leilão
08/09/2026
R$ 211.774,77
2º leilão
14/09/2026
R$ 188.578,72
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-8,6%
Desconto no 2º leilão3,3%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0041/0226 - CPA/RE · 359
Matrícula124404
Atualizado na Caixa06/09 04:19
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
19
de 100
Provável descarte
Com lance de R$ 188.579 (3,3% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 50.615 em 8 meses — margem de -26% sobre a venda de R$ 195.000. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto7
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Lance e mercado
−3% da avaliação · R$ 188.579
R$ 4.105/m² · R$ 195.000
Venda
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
Do seu bolso, à vistaR$ 218.194
arremateR$ 188.579
comissão, ITBI e registroR$ 17.915
reforma e dívidas assumidasR$ 11.700
quebra do resultado · lance de R$ 188.579
Venda estimadaR$ 195.000
Arremate− R$ 188.579
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 9.429
ITBI (3%)− R$ 5.657
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.829
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 11.700
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 15.721
Corretagem na venda (6%)− R$ 11.700
Lucro líquido− R$ 50.615
Do bolso ao todo
R$ 218.194
Lucro líquido
-R$ 50.615
Margem s/ venda
-26%
ROI anualizado
-32,7%
Lance de R$ 188.579 (3% abaixo da avaliação): R$ 218.194 à vista, venda estimada em R$ 195.000 em 8 meses. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 19/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro