ApartamentoLeilão SFI
Rua Julia Cruz Bahia, 150 · Apto. 302 Bl 13
Niteroi · Betim/MG
área útil
44,52 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787720546218
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 214.590,25
1º leilão
18/09/2026
R$ 218.320,10
2º leilão
24/09/2026
R$ 207.330,70
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-1,7%
Desconto no 2º leilão3,4%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Edital · item0043/0226 - CPA/RE · 119
Matrícula178472
Atualizado na Caixa05/09 03:35
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
18
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 207.331 (3,4% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 63.545 em 8 meses — margem de -30,8% sobre a venda de R$ 206.003. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto7
Liquidez27
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 214.586 · R$ 4.820/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 206.003
Arremate− R$ 207.331
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 10.367
ITBI (3%)− R$ 6.220
Registro e escritura (1.5%)− R$ 3.110
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 12.875
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 17.285
Corretagem na venda (6%)− R$ 12.360
Lucro líquido− R$ 63.545
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 130.898
ROI anualizado
-37%
Acima de R$ 130.898 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 18/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro