ApartamentoLeilão SFI
Rua Fogaca da Cruz, 632 · Apto. 504 Vg.nº85 Rua F
Natal · Gravatai/RS
área útil
42,15 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787720359140
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 223.000,00
1º leilão
18/09/2026
R$ 244.135,70
2º leilão
24/09/2026
R$ 133.800,00
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão-9,5%
Desconto no 2º leilão40%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSSim
Edital · item0043/0226 - CPA/RE · 389
Matrícula128655
Atualizado na Caixa06/09 04:21
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
48
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 133.800 (40% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de R$ 29.838 em 8 meses — margem de 13,9% sobre a venda de R$ 214.095. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem40
Desconto80
Liquidez35
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 223.016 · R$ 5.291/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 214.095
Arremate− R$ 133.800
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 6.690
ITBI (3%)− R$ 4.014
Registro e escritura (1.5%)− R$ 2.007
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 13.380
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 11.520
Corretagem na venda (6%)− R$ 12.846
Lucro líquidoR$ 29.838
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 136.040
ROI anualizado
29,3%
Acima de R$ 136.040 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 48/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro