ApartamentoLeilão SFI
Rua Charrua, 114 · Apto. 902 Torre A Qd 70
Parque Amador · Esteio/RS
área útil
50,08 m²
dormitórios
2 · 1 vaga
nº 08787720246796
dados do leilão
extraído do anúncioValor de avaliaçãoR$ 285.000,00
1º leilão
14/10/2026
R$ 285.000,00
2º leilão
20/10/2026
R$ 233.375,71
Situação de ocupação
Desconto no 1º leilão0%
Desconto no 2º leilão18,1%
Aceita financiamentoNão
Aceita FGTSNão
Edital · item0048/0226 - CPA/RE · 343
Matrícula36822
Atualizado na Caixa06/09 04:20
análises com ia
claude-opus-5Busca de comparáveis e viabilidade com IA são do plano Pro.
A IA pesquisa anúncios no condomínio e no entorno, estima o valor de mercado e revisa as premissas deste lote.
23
de 100
Provável descarte
No cenário de 2º leilão a R$ 233.376 (18,1% abaixo da avaliação), o resultado projetado é de -R$ 35.102 em 8 meses — margem de -12,8% sobre a venda de R$ 273.605. O ponto sensível é a exposição jurídica.
Margem0
Desconto36
Liquidez27
Jurídico43
premissas
Venda
R$ 285.005 · R$ 5.691/m²
4%
6%
8 meses
Compra
6% da avaliação
3%
1.5%
Dívidas e carrego
R$ 0
R$ 0
R$ 0
Capital
11% a.a.
20%
quebra do resultado · 2º leilão
Venda estimada (deságio 4%)R$ 273.605
Arremate− R$ 233.376
Comissão do leiloeiro (5%)− R$ 11.669
ITBI (3%)− R$ 7.001
Registro e escritura (1.5%)− R$ 3.501
Dívidas de condomínio e IPTUR$ 0
Reforma− R$ 17.100
Carrego 8 meses (condomínio + IPTU)R$ 0
Juros do financiamentoR$ 0
Custo de oportunidade (11% a.a.)− R$ 19.644
Corretagem na venda (6%)− R$ 16.416
Lucro líquido− R$ 35.102
Lance máximo p/ margem alvo
R$ 173.854
ROI anualizado
-18,7%
Acima de R$ 173.854 o lance não entrega a margem alvo de 20%. Valores não incluem IR sobre ganho de capital nem eventual custo de desocupação judicial. Nota atual: 23/100.
revisão econômica com ia
A viabilidade com IA pesquisa comparáveis (se ainda não houver), valida a estimativa de mercado, sugere premissas para este lote e sinaliza o que enfraquece o resultado.
Disponível no plano Pro